Loi Girardin : guide complet du dispositif pour la prescription patrimoniale

Le dispositif Girardin cumule une complexité réglementaire réelle, des risques spécifiques et une fiscalité à deux niveaux de plafonnement que la plupart des présentations commerciales simplifient incorrectement. Cet article traite le dispositif tel qu’il doit être appréhendé dans une prescription patrimoniale sérieuse.

Architecture juridique du dispositif Girardin : base légale, périmètre territorial et volets en vigueur en 2026

Les trois articles du CGI et leur périmètre respectif

La loi Girardin, issue de la loi du 21 juillet 2003, est codifiée aux articles 199 undecies A, B et C du CGI. Prorogée jusqu’au 31/12/2029 par la LF 2024.

• Art. 199 undecies A : depuis le 01/01/2018, seuls les travaux de réhabilitation de logements anciens (plus de 20 ans) et les travaux de confortation sismique ou cyclonique subsistent pour les particuliers. Taux : 18 %, majoré à 22 % (ENR) ou 26 % (QPV).
• Art. 199 undecies B (Girardin industriel) : volet dominant du marché 2026. Financement de matériels industriels neufs via une société de portage, lonnés à des exploitants ultramarins pendant 5 ans minimum. Ouvert dans les DOM et les COM.
• Art. 199 undecies C (Girardin logement social) : financement de logements sociaux neufs mis à disposition d’OLS agréés. Réservé aux COM uniquement (pas aux DOM).

Le périmètre territorial : DOM vs COM et les 11 territoires éligibles

La distinction DOM/COM est opérationnelle : elle détermine les volets accessibles. Les DOM (départements d’outre-mer) sont des territoires où s’applique le droit fiscal français de plein droit. Les COM (collectivités d’outre-mer) ont un statut fiscal distinct.

Le Girardin IS : volet pour les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés

Mécanisme : la société IS déduit de son résultat imposable le montant d’un investissement dans un logement neuf ou VEFA en outre-mer (engagement de location nue minimale de 5 ans). Le gain fiscal = montant déduit × taux d’IS. À taux d’IS 25 %, une acquisition de 500 000 € peut effacer jusqu’à 125 000 € d’IS.

Plafond de déductibilité 2026 : 3 385 € HT par m² de surface habitable (soit 3 672 € TTC dans les territoires à TVA locale de 8,5 %). L’immeuble reste à l’actif de la société : c’est un outil d’optimisation de l’IS, pas un investissement à fonds perdus.

Girardin industriel (art. 199 undecies B) : mécanique du montage et calcul du rendement

Le montage « one shot » : les flux financiers

L’investisseur réalise un apport à fonds perdus dans une société de portage (SNC ou SAS). La société acquiert des matériels industriels neufs éligibles, loués à un exploitant ultramarin pendant 5 ans minimum à des conditions tarifaires bonifiées. À l’issue des 5 ans, la société est liquidée et les matériels cédés à l’euro symbolique. L’investisseur déclare sa réduction d’IR l’année suivant l’investissement (investissement 2026 → réduction d’IR en 2027).

Structure du financement : l’apport de l’investisseur ne représente qu’une fraction du coût total du matériel. La part restante est financée par un emprunt bancaire de la société de portage. La réduction d’IR est calculée sur le coût total du matériel (pas seulement l’apport), ce qui explique pourquoi la réduction est supérieure à l’apport.

Le calcul du rendement fiscal et la rétrocession obligatoire

À RETENIR La rétrocession obligatoire à l’exploitant ne réduit pas la réduction d’IR perçue par l’investisseur : celui-ci perçoit 100 % de la réduction d’IR brute. La rétrocession se matérialise par des loyers réduits facturés par la société de portage à l’exploitant. C’est uniquement dans le calcul du plafond des niches fiscales que la rétrocession intervient.

Rendement Girardin industriel : (réduction d’IR obtenue - apport) / apport. La réduction d’IR est toujours supérieure à l’apport : le rendement est positif, entre 10 % et 16 % selon les montages.

Le capital apporté est définitivement perdu. La seule contrepartie est la réduction d’IR. Le « rendement » Girardin est uniquement fiscal.

Secteurs éligibles, secteurs sensibles et conditions d’agrément

• Secteurs éligibles : agriculture, pêche, aquaculture, artisanat, industrie, BTP, transport, tourisme, hôtellerie, services à la personne.
• Secteurs sensibles (agrément DGFiP systématique) : transport de personnes ou de marchandises, travail temporaire, certaines activités commerciales.
• Seuil d’agrément général : tout projet dont le montant total dépasse 250 000 € nécessite un agrément préalable de la DGFiP (durée : 2 à 6 mois). Un montage avec agrément offre une meilleure sécurité juridique.

SNC, SAS ou SA : la structure selon le montant et ses implications

La clause de limitation de recours : en SNC, la responsabilité est théoriquement indéfinie. La clause de limitation de recours, présente dans tous les dossiers sérieux, plafonne l’exposition réelle de l’investisseur à environ 50 % de la part financée par emprunt bancaire. Vérifier l’existence, la portée et les limites contractuelles de cette clause est un prérequis avant toute souscription.

Girardin logement social (art. 199 undecies C) et volet réhabilitation (art. 199 undecies A)

Girardin logement social : conditions, OLS éligibles et plafonds de loyers 2026

Réservé aux COM uniquement. L’investisseur finance des logements sociaux neufs via une société de portage, mis à disposition d’un OLS agréé pour une durée minimale de 5 ans.

La SCPI comme vecteur : une SCPI peut investir dans le cadre du Girardin logement social. Les associés personnes physiques bénéficient alors de la réduction d’impôt proportionnellement à leurs droits dans la société, lors de l’année de souscription des parts.

Volet réhabilitation (art. 199 undecies A) : travaux éligibles et taux majorés

Double plafonnement des niches fiscales Girardin : le mécanisme exact

La fraction de la réduction prise en compte dans le plafond : 44 %, 34 % ou 30 %

C’est le point le plus mal expliqué du dispositif Girardin, et la source de la plupart des confusions dans la prescription. La rétrocession obligatoire ne réduit pas la réduction d’IR perçue par l’investisseur (qui reçoit 100 % de la réduction brute). En revanche, seule une fraction de cette réduction est prise en compte dans le plafond des niches fiscales.

À RETENIR : Ce qui doit rester sous 18 000 € dans le plafond des niches fiscales n’est pas la réduction brute Girardin mais la fraction comptabilisée (44 %, 34 % ou 30 %). Un investisseur peut obtenir une réduction brute bien supérieure à 18 000 € tout en respectant le plafond.

Le plafond des niches fiscales : droit commun (10 000 €) et exception outre-mer (18 000 €)

Le plafond général des niches fiscales est de 10 000 € par foyer fiscal. Pour les investissements outre-mer (Girardin + Sofica), ce plafond est relevé à 18 000 €. C’est dans ce plafond élargi que s’impute la fraction comptabilisée de la réduction Girardin.

Le plafond spécifique Girardin : 30 600 € ou 11 % du revenu net global

Le montant total des réductions d’IR pour investissements outre-mer est plafonné à 30 600 €, ou à 11 % du revenu net global si ce seuil est plus favorable. Ce plafond s’applique avant le plafond de 18 000 €.

Profil fiscal optimal : TMI, revenu net global et montant d’apport pertinent

Gain fiscal net = apport × rendement (10 % à 16 % selon le montage). Les profils à TMI 30 % et IR < 12 000 € sont techniquement éligibles mais le gain absolu est faible au regard des risques.

L’interaction avec le PAS : timing de la réduction et gestion en cours d’année

La réduction d’IR Girardin s’impute sur l’IR de l’année suivant l’investissement. Le PAS ne prend pas en compte automatiquement les nouvelles réductions fiscales. Un investisseur qui souscrit pour la première fois du Girardin en 2026 ne bénéficiera de la réduction qu’à l’été 2027 (paiement de l’IR sur les revenus 2026). Pour éviter cet effet de trésorerie, il est possible de modifier son avance avant le 12 décembre via l’espace personnel impots.gouv.fr.

Risques du Girardin, garanties disponibles et ce que la garantie couvre réellement

Les trois risques principaux

• Risque 1 : requalification fiscale : si les conditions légales du montage ne sont pas respectées (matériel non livré, non exploité, exploitation interrompue avant 5 ans), l’administration peut reprendre la réduction d’impôt. Cette reprise s’accompagne de majorations (10 % à 80 % selon le motif) et d’intérêts de retard (0,20 % par mois). Le coût total d’un redressement intégral peut représenter 1,5 à 1,8 fois la réduction initiale.
• Risque 2 : défaillance de l’exploitant : si l’exploitant ne règle pas ses loyers, la société de portage peut manquer à ses obligations bancaires. En SNC, la clause de limitation de recours plafonne théoriquement l’exposition à 50 % de la part empruntée.
• Risque 3 : fonds perdus : le capital apporté ne sera jamais récupéré. Un redressement fiscal qui annule la réduction d’IR signifie que l’investisseur a perdu son apport sans aucun gain fiscal.

La garantie de bonne fin fiscale (G3F) : couverture réelle et limites

Ce qu’elle couvre généralement : remboursement de la réduction d’IR perdue en cas de redressement lié à un défaut du monteur, remboursement de l’apport en cas de non-livraison du matériel, prise en charge des majorations et intérêts de retard dans certains cas définis contractuellement.

Ce qu’elle ne couvre pas nécessairement : les redressements liés à une erreur de l’investisseur dans sa propre déclaration, les requalifications liées à des modifications législatives postérieures, les défaillances de l’exploitant non imputables au monteur.

À RETENIR La garantie de bonne fin est portée soit par une compagnie d’assurance tierce (identifiable dans les conditions contractuelles), soit directement par le monteur lui-même. Dans ce second cas, la solidité de la garantie dépend entièrement de la solidité financière du monteur. Identifier la compagnie d’assurance sous-jacente et vérifier sa notation est un critère de sélection non négociable.

Les 8 critères objectifs de due diligence du monteur

• Critère 1 : ancienneté et volume. Minimum 5 à 10 ans d’existence avec un track record documenté de liquidations effectives de SNC après 5 ans.
• Critère 2 : taux de contentieux historique sur les 10 dernières années. Un taux supérieur à 1-2 % du volume d’opérations mérite explication.
• Critère 3 : solidité financière du garant. Si la garantie est portée en interne, vérifier les comptes publiés au Greffe.
• Critère 4 : assureur de la garantie. Compagnie tierce notée vs garantie interne.
• Critère 5 : transparence de la composition des SNC. Identification précise des exploitants, nature des matériels, contrats de location vérifiables.
• Critère 6 : présence d’un agrément DGFiP pour les montants > 250 000 €.
• Critère 7 : qualité des attestations fiscales (conformité au formulaire 2042 IOM, transmission dans les délais).
• Critère 8 : conditions de liquidation de la SNC à l’issue des 5 ans (délai et coûts).

Intégration du Girardin dans une stratégie patrimoniale

Le profil type : quand le Girardin est pertinent

Profil pertinent : contribuable à TMI 41 % ou 45 %, IR annuel > 15 000 €, ayant déjà saturé les autres leviers fiscaux (versements PER, déficit foncier), n’ayant pas besoin des liquidités apportées sur 5 ans.

Profil non pertinent : contribuable à TMI 30 % ou inférieure (gain absolu faible au regard des risques), ou n’ayant pas encore saturé le PER ou le déficit foncier (ces dispositifs sont préférables car ils conservent un capital ou un patrimoine).

Comparatif Girardin vs PER, déficit foncier et FCPI/FIP

La règle d’utilisation : le Girardin doit être envisagé après saturation des autres leviers patrimoniaux. Un dirigeant à TMI 45 % qui n’a pas encore maximisé ses versements PER a intérêt à commencer par le PER, dont l’avantage fiscal (TMI × versement) est comparable tout en conservant un capital.

Le Girardin IS dans le contexte d’une holding ou société d’exploitation

Pour une société IS bénéficiaire, le Girardin IS peut effacer significativement l’IS dû. L’immeuble acquis reste à l’actif de la société (valeur économique conservée).

Calcul du gain fiscal net : (montant de l’acquisition × taux d’IS applicable) - coût de l’opération. Un investissement de 400 000 € à taux d’IS 25 % génère une économie d’IS de 100 000 €.

Points de vigilance IS : si la part des actifs immobiliers dépasse 50 % de l’actif de la holding, celle-ci peut être qualifiée de société à prépondérance immobilière, avec des conséquences sur l’IFI du dirigeant (art. 965 CGI). Le plafond de déductibilité (3 385 €/m² HT en 2026) limite le montant déductible pour les acquisitions au-dessus de ce plafond au m².

Obligations déclaratives, suivi de l’opération et liquidation

La déclaration fiscale : formulaires et attestations

• Formulaire 2042 (déclaration principale) : indication du montant de la réduction.
• Formulaire 2042 IOM (déclaration spécifique) : détail de l’opération (nature, montant, territoire, exploitant). Le monteur transmet une attestation fiscale à joindre à la déclaration. La qualité et la complétude de cette attestation est un critère de due diligence.

Le suivi pendant les 5 ans et la liquidation de la société de portage

Pendant les 5 ans de location obligatoire, le monteur est responsable du suivi opérationnel. À l’issue des 5 ans, la société de portage est liquidée, les matériels cédés à l’euro symbolique à l’exploitant et la SNC radiée. La liquidation met un terme à l’opération pour l’investisseur, qui n’a plus aucune exposition.

Synthèse : les 6 points clés d’une prescription Girardin réussie en 2026

Le Girardin reste l’un des rares dispositifs permettant une réduction d’impôt supérieure à l’investissement réalisé, dans un cadre légal prorogé jusqu’en 2029. Mais sa complexité et ses risques spécifiques exigent une prescription rigoureuse.

Foire aux questions sur la loi Girardin

La loi Girardin est-elle toujours en vigueur en 2026 ?

Oui. Le dispositif est prorogé jusqu’au 31/12/2029 (LF 2024). Deux volets sont actifs pour les particuliers : le Girardin industriel (art. 199 undecies B) et le Girardin logement social (art. 199 undecies C). Le volet immobilier classique est éteint depuis le 01/01/2018 pour les nouvelles acquisitions.

Quelle est la différence entre Girardin industriel et Girardin logement social ?

Le Girardin industriel (art. 199 undecies B) finance des matériels industriels neufs dans les DOM et les COM. Le Girardin logement social (art. 199 undecies C) finance des logements sociaux neufs dans les COM uniquement. Les fractions comptabilisées vers le plafond des niches fiscales diffèrent : 44 % pour l’industriel, 34 % pour le logement social.

Quel impôt minimum faut-il payer pour investir en Girardin ?

Il n’y a pas de minimum légal, mais le dispositif est réellement pertinent pour les contribuables dont l’IR annuel dépasse 15 000 €. Les profils à TMI 41 % et 45 % sont les cibles naturelles. En dessous de ce seuil, le gain absolu est faible au regard des risques et de la complexité administrative.

La garantie de bonne fin fiscale protège-t-elle intégralement l’investisseur ?

Non. Elle couvre généralement les redressements liés aux défauts du monteur dans la constitution du dossier. Elle ne couvre pas les erreurs déclaratives de l’investisseur, les modifications législatives postérieures ni les défaillances de l’exploitant non imputables au monteur. La solidité de la garantie dépend aussi du garant : une garantie portant sur une compagnie d’assurance tierce est plus solide qu’une garantie interne au monteur.

Comment fonctionne le plafond des niches fiscales pour le Girardin ?

Le Girardin bénéficie d’un plafond de niches fiscales élargi à 18 000 € (contre 10 000 € en droit commun). Mais ce n’est pas la réduction brute qui y est comparée : c’est la fraction comptabilisée après rétrocession (44 % pour le Girardin industriel). Une réduction brute de 39 000 € ne représente que 17 160 € dans le plafond, ce qui est inférieur à 18 000 €.

Peut-on investir en Girardin via une société soumise à l’IS ?

Oui, mais le mécanisme est différent. Le Girardin IS permet de déduire du résultat imposable le montant d’un investissement immobilier neuf en outre-mer. L’immeuble reste à l’actif de la société : c’est un outil d’optimisation de l’IS, pas un investissement à fonds perdus. Le gain fiscal est le montant déduit multiplié par le taux d’IS applicable (15 % ou 25 % en 2026).

Que se passe-t-il si l’exploitant ultramarin fait faillite avant les 5 ans ?

La défaillance de l’exploitant peut entraîner l’interruption du paiement des loyers à la société de portage. L’administration fiscale peut reprendre la réduction d’IR si les conditions légales d’exploitation ne sont plus respectées. La garantie de bonne fin fiscale couvre ce risque selon ses conditions contractuelles. En SNC, la clause de limitation de recours protège l’associé contre les poursuites bancaires, dans ses limites définies.

Girardin ou PER : quel dispositif choisir pour réduire ses impôts ?

Les deux dispositifs sont complémentaires mais non substituables. Le PER génère une déduction du revenu imposable (gain fiscal = TMI × versement) tout en conservant un capital récupérable à la retraite. Le Girardin génère une réduction d’IR supérieure à l’apport (rendement 10-16 %) mais le capital est définitivement perdu. La règle : saturer d’abord le PER, puis envisager le Girardin pour les contribuables à fort IR résiduel après optimisation PER.